Dispositif Jeanbrun
Dernière mise à jour : 17 juil.
Depuis le 20 février 2026, le dispositif Jeanbrun (CGI, art. 31, I, 1°, j) a pris la suite du Pinel. Mais attention : ce n'est pas un simple changement de nom, c'est un changement complet de mécanique fiscale.
Le principe : l'amortissement, pas la réduction d'impôt
Le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire, identique quelle que soit votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le Jeanbrun renoue avec la logique de l'amortissement (façon Périssol ou Robien à l'époque) : vous déduisez chaque année une fraction du prix d'acquisition de vos revenus fonciers. Résultat : l'avantage est corrélé à votre TMI. Plus elle est élevée, plus l'économie est significative.
Les taux et plafonds
Type de bien | Secteur intermédiaire | Secteur social | Secteur très social |
Neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
Ancien rénové | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Base d'amortissement : 80 % du prix d'acquisition net de frais (le terrain, forfaitairement estimé à 20 %, n'est jamais amortissable), majorée du coût des travaux pour l'ancien.
Plafond annuel par foyer fiscal : 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus locatifs concernés proviennent du secteur social ou très social.
Les conditions à connaître avant de s'engager
Logement neuf, en VEFA, ou ancien ayant fait l'objet de travaux assimilables à une construction neuve (ou, alternative plus exigeante, une réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition avec un objectif DPE A ou B)
Uniquement dans un bâtiment d'habitation collectif au sens de l'article L. 111-1 du CCH — définition plus stricte que celle retenue pour le Pinel : les maisons jumelées ou en bande, même en copropriété, sont exclues
Location nue, résidence principale du locataire, engagement de 9 ans
Plafonds de loyers et de ressources du locataire (barèmes Pinel pour l'intermédiaire, barèmes Loc'Avantages pour le social/très social)
Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent/allié jusqu'au 2e degré inclus
Aucun démembrement de propriété possible, contrairement au LMNP
Un avantage réel face au LMNP, avec une contrepartie
Le déficit foncier généré par l'amortissement Jeanbrun est imputable sur le revenu global (dans la limite de droit commun de 10 700 €, portée à 21 400 € pour les passoires thermiques rénovées jusqu'en 2027) — ce que le LMNP ne permet pas. En contrepartie, le Jeanbrun impose des contraintes locatives absentes du LMNP : plafonds de loyers, de ressources, engagement de 9 ans.
Le point souvent sous-estimé : la revente
Les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la cession. Concrètement, l'avantage obtenu pendant la détention se paie, en partie, au moment de la revente. Ce mécanisme plaide pour une stratégie de détention longue plutôt qu'un calcul à court terme.
Ce qui pourrait encore évoluer
Une proposition de loi adoptée en 1ère lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 prévoit :
la suppression du seuil de 30 % de travaux pour l'ancien,
la suppression de la condition de réhabilitation lourde, remplacée par une exigence de progression du DPE (au moins 2 classes si le logement partait de F ou G, une classe sinon),
l'ouverture du dispositif aux maisons individuelles existantes,
l'éligibilité des locaux transformés en logements (reconversion de bureaux).
Ce texte doit encore être examiné par le Sénat avant adoption définitive.
Le dispositif Jeanbrun mérite d'être analysé au regard de votre situation patrimoniale globale, avant tout engagement sur 9 ans. On en discute ensemble ?
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